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Ventes par adjudication et achat à la barre
Le cabinet diligente la procédure de saisie immobilière si en tant que créancier vous souhaitez recouvrer votre créance par cette voie d'exécution ou si en tant qu'acheteur potentiel vous souhaitez acquérir un bien immobilier par ce biais.
Il s'agit d'une vente aux enchères et non d'une vente amiable, il n'y a donc pas d'intervention de Notaire pour la vente elle-même, qui consiste en un jugement d'adjudication rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre.
C'est notre cabinet qui assurera la publication de ce jugement à la Conservation des hypothèques et qui vous remettra "la Grosse" publiée, ce qui constituera votre titre officiel de propriété.
En revanche, il se peut que vous ayez des frais de Notaire en plus si la Banque qui vous consent un prêt prend une mesure de sûreté, à savoir soit un privilège de prêteur de deniers soit une inscription d'hypothèque sur le bien.
ATTENTION
Les règles de la procédure de saisie immobilière ont changé.
Pour porter des enchères, notre Cabinet vous demandera impérativement à titre de garantie deux chèques de banque ou certifié (le cas échéant une caution bancaire peut être envisagée) :
- le premier chèque correspond à 10% de la mise à prix de la vente envisagée avec un minimum de 3 000 euros. Ce chèque devra être établi à l'ordre de "Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Nanterre". Ce chèque constitue un acompte sur le prix principal.
- le deuxième chèque correspond à 10% de votre enchère maximum augmenté des frais préalables de l'adjudication qui sont variables d'une adjudication à l'autre. Ce chèque devra permettre le règlement d'une grande partie des frais de l'adjudication.
Si le bien qui vous intéresse dépend encore d'une ancienne procédure, vous n'aurez que le deuxième chèque à fournir.
Tout particulier ou toute société peut porter des enchères. En revanche, on ne peut constituer une SCI (Société Civile Immobilière) juste après l'adjudication. La SCI, pour acquérir un bien, doit être immatriculée avant l'adjudication, conformément à une jurisprudence de la Cour de Cassation.
En tant que de besoin, il vous sera demandé une somme complémentaire lorsque nous aurons le décompte exact de tous les frais et émoluments et honoraires qui sont :
- Emolument de l'Avocat poursuivant
- Emolument de l'Avocat adjudicataire
- Droits d'enregistrement (environ 5% du prix d'adjudication)
- Frais taxés par le Tribunal
- Frais en sus, le cas échéant
- Honoraires complémentaires pour le suivi de la procédure après l'adjudication et la procédure d'ordre, variables suivant les adjudications
- Les frais de publication à la conservation des hypothèques
- Frais de documents cadastraux et documents hypothécaires
Si vous n'êtes pas déclaré adjudicataire, les chèques de Banque vous seront restitués et il vous sera facturé un honoraire d'intervention, s'élevant à 150 euros HT.
Préalablement à toute adjudication, il est recommandé de consulter le cahier des conditions de vente, soit par vous-même soit par notre cabinet, afin de vérifier les renseignements d'urbanisme, la date de publication du commandement immobilier, les conditions d'occupation du bien (partie saisie, locataire) afin d'éviter les mauvaises surprises.
Vous pouvez consulter le cahier des conditions de vente au greffe du Juge de l'Execution, service des Saisies Immobilières du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, tous les matins, ou éventuellement à notre cabinet lorsque nous sommes l'avocat poursuivant du bien qui vous intéresse.
La vente n'est définitive qu'au bout d'un délai de 10 jours.
Si vous n'avez pas participé à la vente ou que vous ayez changé d'avis, vous pouvez former une surenchère en étant représenté par un Avocat du Barreau des Hauts de Seine. Notre cabinet assure bien entendu les surenchères.
Il convient alors que vous nous consultiez très rapidement une fois votre décision prise afin que nous vous indiquions le montant des chèques à nous fournir afin de former cette surenchère.
Les frais préalables seront plus élevés car ils comporteront les frais de première vente et les frais de deuxième vente. Un honoraire vous sera demandé pour effectuer cette déclaration de surenchère et les actes nécessaires de la procédure.
Le prix d'adjudication doit être réglé dans un délai de 2 mois à compter de l'expiration du délai de surenchère, date à laquelle l'adjudication sera définitive, en un chèque libellé à l'ordre de "Monsieur le Bâtonnier - Compte ventes". Une quittance du prix vous sera délivré par les services financier de l'Ordre des Avocats.
Les intérêts de retard courreront de plein droit au taux légal à compter de cette date jusqu'à consignation complète du prix (le taux legal varie d'une année à l'autre et vous sera bien entendu communiqué par notre cabinet). Pour l'année 2010, il est de 0,65%.
Si vous ne règlez pas le prix d'adjudication dans le délai de 2 mois, le bien pourra être remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un autre créancier inscrit sur le bien, ou de la partie saisie elle-même.
Il peut y avoir une procédure de distribution amiable du prix et, à défaut d'accord amiable entre les créanciers, une procédure de distribution judiciaire. Quoi qu'il en soit concernant l'adjudicataire, il y aura lieu pour lui à ce moment là de faire radier les inscriptions qui grèvent le bien qu'il aura acheté pour éviter toute difficulté en cas de revente ultérieure.
Si le bien est occupé il conviendra de voir dans quelles conditions et si le titre d'occupation est valable ou non. Si ce n'est pas le cas, le jugement d'adjudication vaut dorénavant titre d'expulsion.
En revanche, il faudra éventuellement saisir le juge des référés si en tant d'adjudicataire vous souhaitez obtenir la fixation d'une indemnité d'occupation tant que l'occupant sans droit ni titre occupe toujours les lieux. Dans ce cas, un honoraire complémentaire vous sera demandé pour cette procédure.
En aucun cas l'adjudicataire n'est tenu de payer les dettes du saisi et les charges de copropriété dues par le saisi.